Louer son bien pendant les J.O : les pièges à éviter

Nombre de locataires et de propriétaires veulent profiter des Jeux olympiques. Nous sommes à moins de 5 mois des JO et de nombreux Français se frottent les mains à l'idée de pouvoir mettre leur logement sur les sites de location saisonnière. Attention à ne pas se laisser aveugler par l'appât du gain. En ce moment, le moindre studio parisien se loue 200 à 300 euros la nuit pendant les JO, soit 2 à 3 fois plus cher qu'en temps normal. Cela donne tellement envie qu'il devient nécessaire de rappeler les règles.

Les locataires qui veulent sous-louer

Voici, ce que prévoit la loi. Sous-louer son appartement est en principe formellement interdit. Sous aucun prétexte dans le parc social mais cela est éventuellement possible dans le parc privé à deux conditions: obtenir l'accord écrit de votre propriétaire et plafonner le sous-loyer. La loi prévoit que le montant de la sous-location ne puisse pas dépasser votre loyer de base.

Dans la pratique, pour avoir l'accord de votre propriétaire ce sera compliqué voire impossible. S'il passe par un gestionnaire, il y a assez peu de chance d'obtenir un feu vert. Le patron du réseau L'Adresse a regardé dans sa plus grosse agence parisienne. Ici, les demandes de locataires pour sous-louer leur logement restent marginales mais à l'approche des JO leur nombre a tout de même été multiplié par 5 ces derniers mois. A date, tous les propriétaires ont refusé de donner leur accord. En réalité, seuls les bailleurs qui gèrent leur bien en direct seraient susceptibles d'accepter la sous-location.

Si vous avez l'accord, attention aussi à l'assurance habitation car celles des sites type Airbnb ne seront sans doute pas suffisantes. Il faudra appeler son assureur pour voir si vous êtes couvert et si ce n'est pas le cas opter pour une extension de son contrat d'assurance.

Quels risques si le locataire ne respecte pas tout ou partie de la loi?

Si un locataire n'a pas l'accord du propriétaire et ne respecte pas le plafonnement des sous-loyers, il devra rembourser ses gains à son propriétaire, lui verser des dommages et intérêts mais surtout son bail pourra être résilié immédiatement.

Si le locataire a un accord mais ne respecte pas le plafonnement des sous-loyers, une avocate répond que certes cette mesure est censée protéger le sous-locataire et il y a peu de chance que les touristes des JO aillent se plaindre, mais si le propriétaire découvre le montant de vos gains, c'est lui qui pourrait se retourner contre le locataire. Il y aurait d'autant plus intérêt que ces sommes lui reviendraient.

En cas de sinistre, si la sous-location n'est pas couverte par l'assurance habitation, le locataire pourrait non seulement devoir payer de sa poche les réparations mais perdre du même coup son contrat. C'est ce qu'on appelle une déchéance de garantie.

Si vous êtes locataire "même pas peur", dites-vous bien que les propriétaires bailleurs et leurs éventuels gestionnaires, dans les villes hôtes, seront particulièrement attentifs pendant les Jeux Olympiques. Ils iront enquêter sur les sites de location touristiques mais ils risquent aussi de mettre en alerte voisins et gardiens d'immeubles.

Les propriétaires bailleurs qui donnent congé à leur locataire

Voici ce que prévoit la loi. Pour résilier un bail en cours, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé à son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la date de l'échéance ou de renouvellement du bail pour une location nue et 3 mois avant pour la location meublée.

De plus, le congé doit être justifié. Il n'y a que trois raisons légalement acceptées et la récupération pour de la location saisonnière n'en fait pas partie. Les trois raisons sont la reprise du logement pour soi-même ou un membre de sa famille (le nom et l'adresse du bénéficiaire doivent être précisés dans la lettre de congé) ; la mise en vente du logement (la lettre doit alors indiquer le prix de vente du logement car pour une location nue, l'actuel locataire est prioritaire pour faire une offre d'achat et ce dans un délai de 2 mois) ; et enfin le motif légitime et sérieux comme une faute grave du locataire (qu'il faudra évidemment justifier) ou gros travaux par exemple (là aussi à justifier car on ne donne pas congé à son locataire pour refaire les peintures)

Dans la pratique, selon l'Adil de Paris, en 2023, 24% des non-renouvellements de contrats de location par les propriétaires ne respectaient pas la loi. Le réseau L'Adresse nous dit qu'à l'échelle de toutes ces agences d'Ile-de-France, 35% des propriétaires bailleurs dont les baux arrivent à échéance ont déjà indiqué vouloir en récupérer l'usage pour les JO. L'Adil a mis en place une ligne téléphonique dédiée aux locataires qui auraient des doutes sur les motivations de leur propriétaire. Ainsi, pour prendre rendez-vous avec un juriste, il faut appeler le 01 42 79 50 40.

Quels sont les risques si le propriétaire ne respecte pas la loi?

Il risque une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros mais aussi et surtout le versement de dommages et intérêts au bénéfice du locataire. Selon une avocate, on parle des frais de déménagement, du paiement de l'éventuel écart de loyer avec le nouveau logement du locataire. Sans parler des éventuels préjudices comme un changement d'école pour les enfants.

Si vous êtes un propriétaire "même pas peur", certes les contrôles sont plus compliqués que pour la sous-location mais le locataire à qui vous avez donné congé n'hésitera pas à inspecter les sites de location saisonnière pendant les JO. Il pourra également poursuivre son enquête a posteriori.

Les propriétaires occupants

Si vous êtes propriétaire et que vous occupez votre logement comme résidence principale, vous avez le droit de le louer sur Airbnb ou Abritel. Il y a toutefois plusieurs limites. Déjà, vous devez vérifier que votre règlement de copropriété ne comprend pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise. Celle-ci peut en effet interdire toute activité commerciale au sein de l'immeuble.

La location saisonnière est aussi limitée dans de nombreuses villes (c'est le cas à Paris par exemple) à 120 jours par année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Par ailleurs, un même locataire ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs de location dans votre logement.

Il faut aussi respecter des règles spécifiques dans certaines communes, où vous devez faire une déclaration auprès de la mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement. Mais cette démarche est aussi nécessaire pour ceux qui veulent sous-louer ou louer une résidence secondaire.

Enfin, il faut penser à vérifier ce que prévoit votre assurance habitation de propriétaire occupant. Comme le rappelle dans une récente note Donatien Levesque, directeur des sinistres chez Direct Assurance, vous n'êtes généralement couvert pour de la location courte durée que pour quelques jours et au mieux jusqu'à 2 semaines. Il faudra donc en discuter avec votre assureur pour ajuster votre contrat si besoin.

source

Notre agence CENTURY 21 Immobilière de Coeuilly spécialisée dans la transaction, la location et la gestion se situe à VILLIERS SUR MARNE 126 rue du Général de Gaulle et vous accueille du Lundi au Samedi de 9h00 à 19h30 sans interruption.