Ce qui change en immobilier en 2024
En matière d'immobilier, de nombreuses dispositions nouvelles sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Tour d'horizon.
Le nouveau PTZ
Le prêt à taux zéro connaît de nombreux changements en 2024. Premièrement, un PTZ ne peut plus financer la construction d'une maison neuve. Il ne doit servir que pour acheter un bien en habitat collectif. Deuxièmement, dans le neuf, le PTZ ne concerne plus que les zones tendues (A bis, A et B1). Dans l'ancien, ça ne change pas: un PTZ peut concerner les achats de logements avec de lourds travaux de rénovation dans les zones détendues (B2 et C).
Par ailleurs, l’aide va doubler pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (PTZ vente HLM). Pour ces dossiers, les prêts à taux zéro pourront financer 20% de l’opération, contre 10% jusqu’ici.
Enfin, le montant maximal du prêt à taux zéro doit passer de 80.000 à 100.000 euros mais le décret sur le sujet n'a pas encore été publié.
Du changement pour MaPrimeRénov
Les montants des aides à la rénovation énergétiques et leur fonctionnement changent. Le dispositif MaPrimeRénov ne concerna plus que:
L'installation d'un nouveau système de chauffage à énergies renouvelables (par exemple une pompe à chaleur ou un poêle) ;
La réalisation d'un bouquet de travaux (changement de système de chauffage et isolation des combles par exemple) ;
Une rénovation globale du logement qui permet de gagner au moins 2 classes énergétiques au titre du DPE (par exemple de G à E). Pour cela, il faut obligatoirement depuis le 1er janvier 2024 se faire accompagner par une structure labellisée "Mon Accompagnateur Rénov’".
Lancement de MaPrimeAdapt
Calquée sur le modèle de MaPrimeRénov, pour les travaux de rénovation énergétique, cette nouvelle aide publique vise à centraliser toutes les aides à l'adaptation des logements pour les rendre plus accessibles aux personnes âgées ou handicapées. Elle est accessible sous conditions de ressources depuis le 1er janvier aux plus de 70 ans et aux personnes handicapées. Cette prime peut financer 50 ou 70% des travaux.
Lancement de Ma Prime logement décent
Cette nouvelle aide, lancée depuis le 1er janvier 2024, remplace en fait deux aides préexistantes ("Habiter sain" et "Habiter serein") de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Ma Prime logement décent pourra prendre en charge des travaux de rénovation allant jusqu'à 70.000 euros à hauteur de 60% pour les ménages modestes et 80% pour les ménages très modestes. Il s'agit ainsi de s'attaquer aux logements insalubres.
Des réductions d'impôt qui baissent pour le Pinel
L'avantage fiscal pour les nouveaux Pinel "classiques" est de nouveau réduit en 2024. En métropole, les taux passent:
- De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
- De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
- De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans
En Outre-Mer, les taux passent :
- De 21,5% à 20% pour un engagement de 6 ans
- De 26% à 23% pour un engagement de 9 ans
- De 28,5% à 25% pour un engagement de 12 ans
Pour les "Pinel +" en revanche, les taux restent inchangés (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-Mer). Mais cela ne concerne que les logements qui respectent certains critères de qualité ou qui se situent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
On notera qu'il s'agit de la dernière année du dispositif Pinel, qui s'éteindra le 31 décembre 2024.
DPE collectif obligatoire
Les grosses copropriétés (200 lots et plus), tout comme les immeubles en monopropriété, ont l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour l'ensemble du bâtiment et donc aussi pour les parties communes. Cette obligation s'appliquera ensuite aux copropriétés de 50 à 200 lots en 2025 puis à celles de moins de 50 lots au 1er janvier 2026.
Ce DPE collectif doit notamment permettre d'identifier les travaux à réaliser afin d'améliorer les performances énergétiques de l'immeuble.
Plan pluriannuel de travaux obligatoire
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots. Ce PPT était déjà une obligation pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023. Il le deviendra aussi pour les copropriétés de 50 lots ou moins à compter du 1er janvier 2025. Cela ne concerne que les copropriétés ayant plus de 15 ans.
Les PPT servent à réaliser un état des lieux de l'immeuble et des travaux à faire (par ordre de priorité) sur un horizon de 10 ans ainsi que leurs coûts estimés. Il s'agit d'identifier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ainsi que ceux qui peuvent améliorer sa performance énergétique.
Ce PPT doit être actualisé tous les 10 ans. "Toutefois, le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration", précise le site service-public.fr.
Taux d'usure calculé par trimestre
Retour à la "normale" pour le calcul du taux d'usure, autrement dit le taux maximal auquel une banque a le droit de vous prêter de l'argent pour un achat immobilier. Avec la hausse brutale des taux d'intérêt, il avait été décidé d'actualiser tous les mois le taux d'usure, plutôt qu'une fois par trimestre. Mais "cette mensualisation exceptionnelle n'a plus lieu d'être désormais" selon la Banque de France, alors que la Banque centrale européenne (BCE) a laissé ses taux inchangés en décembre pour la deuxième fois d'affilée. L'actualisation du taux d'usure se fera donc de nouveau une fois par trimestre.
Le taux d'usure est passé à 6,29% en janvier pour les prêts de 20 ans et plus. La prochaine actualisation du taux d'usure se fera à la fin du premier trimestre pour application début avril.
Plafonnement des loyers
Le plafonnement des loyers, qui concerne déjà de nombreuses villes (comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux), va aussi être appliqué à 24 communes du Pays basque courant 2024. Le montant des loyers de référence sera fixé par un arrêté "dans le courant de l'année 2024", selon le ministère du Logement. Ce sera aussi le cas de la métropole de Grenoble, là aussi courant 2024.
Fiscalité sur les meublés de type Airbnb
On nage en plein imbroglio sur ce dossier. Le gouvernement a laissé passer par erreur, dans le texte final du Budget 2024, une mesure qui rogne l'abattement fiscal sur les meublés de tourisme classés.
Lorsqu'un propriétaire loue en meublé, il a le choix entre deux options pour être imposé sur ses revenus locatifs: le micro-BIC ou le régime réel. En régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges (taxe foncière, gestion locative, etc.) et prendre en compte un amortissement du bien. En régime micro-BIC, vous allez avoir un abattement forfaitaire en fonction du type de meublé.
Pour les meublés de tourisme classés ainsi que les chambres d'hôtes, qui font donc de la location saisonnière, l'abattement était jusque là de 71% des revenus (avec un plafond de revenus pour pouvoir bénéficier de cette option d'imposition qui était de 176.200 euros). L'article finalement retenu dans le Budget 2024 fait passer cet abattement de 71% à 30% en zones tendues, avec un plafond de recettes abaissé à 15.000 euros. L'abattement est ramené à 50% dans les zones rurales.
Le gouvernement assure que cette disposition ne sera pas appliquée en 2024 et que cette erreur sera rectifiée au cours de l'année (sans doute via un projet de loi de finance rectificative ou au plus tard dans le Budget 2025). "La disposition n'a pas vocation à s'appliquer dans l'intervalle", estime une source gouvernementale. Mais on attend une position claire du fisc sur le sujet.
Une prime de 5.000 euros en zone rurale pour les logements réhabilités
Pour aider les jeunes, les nouveaux entrepreneurs ou les travailleurs saisonniers à trouver un toit, les propriétaires qui réhabilitent des logements vacants depuis plus de deux ans en zone rurale pour les proposer à la location deviennent éligibles à une prime de 5.000 euros par logement.